2019-03-22

整合优质物业 掘金社区商业 “挑大梁”的中民未来如何经营未来?

上海证券报

  2019年,中国民生投资集团(下称中民投)迎来其自成立以来最具挑战性的时刻。

  在中民投转型中,作为其“挑大梁”的板块——中民未来控股集团有限公司(下称中民未来)目前发展到底如何?近日,中民未来总裁孙哲峰接受上证报记者专访,首次向外界披露了中民未来社区商业平台的业务布局和进展。

  物业投资商平台初成

  中民未来成立的时间紧随中民投,都是在2014年,其作为中民投的一级子公司,是中民投布局社区消费升级的重要平台。

  短短5年时间,中民未来早已开始在社区商业领域“伏脉千里”。

  对这一平台,孙哲峰向记者表示,主要定位是“智慧社区的建设者、家庭财富的守护者”。简而言之,就是用互联网科技来改造社区,为居民提供社区、普惠金融和居家养老服务。

  回溯中民未来5年以来的发展之路,其打造上述平台锚定的切入口是社区,具体做法是并购整合全国一、二线城市成熟优质的物业公司,通过资金、管理和信息技术,对物业公司进行“赋资赋能赋智”的精细化运营管理,希冀打造一个庞大的线下社区流量体系,再提供普惠金融和居家养老服务。

  几年来,中民未来已控股和参股全国近20家物业公司,其中超过50%是非居住类物业,包括政府拨款的办公楼、大学、轨道交通等,商业化运营的写字楼,其余的是住宅类物业。“中国领先的公共物业管理公司明华物业,管理有中华艺术宫、上海虹桥枢纽西交通中心等,也是我们的资产。”孙哲峰介绍道,目前中民未来已是全国最大的综合型业态的物业投资商,先期主要是投资,从去年开始逐步转入运营,下一阶段或择机启动物业公司上市。

  数据显示,全国物业管理公司大约12万家,在港交所上市的有13家。但是,大量物业公司普遍缺乏资金扩大规模,往往小而散、管理粗放。中民未来将在这一领域继续“跑马圈地”,进行技术和管理输出,加速做大规模。

  对普惠金融服务业务板块,中民未来已通过申请和收购的方式,拿下私募基金、基金销售、保险经纪、小额贷款等牌照,线下网点布局初具规模。2017年9月,该公司进一步新增居家养老服务业务板块,并在资本市场进行相关布局。

  掘金社区商业

  中民未来针对社区的一系列商业化布局,正是中民投主要发展方向之一。中民投总裁吕本献去年8月首次对外表示,中民投正进行战略转型:投资别人的创新商业模式以及立足目前的产业资源和应用场景,培育自身的商业模式(城市社区服务共享平台和乡村振兴服务共享平台)。他还透露,正是基于这一转型方向,中民投早已开启了出售部分资产的序幕。

  在吕本献看来,通过物业公司,以劳动大军为数千万社区居民提供高品质的服务,是一个具有极大价值的服务入口和平台。

  对于这个入口和平台的构建,从上述中民未来业务板块中,可归结出一条清晰的商业逻辑,即围绕消费升级,以已有的社区物业为基础资产,构建健康管理、居家养老、以共享停车和环保洗车为主的智慧出行、现代社区服务、社区普惠金融等新型业态。

  事实上,作为触达居民的最后一公里,在消费升级过程中,与日韩等邻国相比,社区商业并未被深度发掘,具有非同小可的掘金价值。近些年来,这一领域引得大型房企、互联网巨头、零售商等纷纷进入“抢食”。

  相较而言,中民未来选择了一条特立独行之路。“投资物业公司,根植于社区,在自己的土壤上构建一个平台,吸引新零售和服务领域的翘楚企业进到社区,提供精细化服务。”孙哲峰说,核心就是基础类物业和针对C端的增值服务,包括针对物业公司员工的创业计划。

  对于社区的早早布局,也让时任中民投董事局主席的董文标颇感得意,他称:“现在大家看懂了社区的价值,想要进入社区的‘最后一公里’都要通过物业公司。许多互联网公司开始布局线下,收购成本却比我们那时候贵了一倍不止。”

  然而,以资本快速并购整合物业公司,去年刚至运营阶段,这是否会导致中民未来负债过高?对此,孙哲峰表示,这些物业公司都是很好的生息资产,尤其是非居住类物业,每年现金流非常好,净利润大概保持10%以上的增长。

  吕本献此前表示,经过前几年的培育,中民投在社区生活服务等板块业务正陆续进入回报期。

  截至2018年6月末,中民未来实现营业收入35.25亿元。据悉,未来3年,中民未来将进一步加大投资,力争3年后中民投的控股物业公司面积再翻一倍,直接服务人口有望达到5000万人。“希望在中国,当大家提到社区的时候,最先想到的是中民未来。”孙哲峰说。